Comparativa
Comprar sobre plano vs alquiler con opción a compra.
Las dos vías comparten la misma idea: convertir la entrada en pagos repartidos durante años en lugar de exigirla de golpe. La diferencia decisiva no está en el precio final, sino en dónde vives mientras tanto. En el alquiler con opción, tu cuota mensual hace doble trabajo porque te aloja y a la vez compra. Sobre plano, sigues pagando tu vivienda actual además de los plazos de la obra.
Los contendientes
Para quién juega cada uno
- Compra sobre plano: Quien puede sostener a la vez su alquiler actual y los plazos de la obra durante dos o tres años.
- Alquiler con opción a compra: Quien necesita que cada euro mensual sirva para vivir y para comprar al mismo tiempo.
Cara a cara
La comparación, criterio a criterio
| Criterio | Compra sobre plano | Alquiler con opción a compra |
|---|---|---|
| Dónde vives mientras tanto | Donde estés ahora: pagas tu alquiler actual además de los plazos | En la propia vivienda desde el primer día |
| Dinero inicial | Señal de reserva, luego plazos hasta el 20-30 % | Del 5 % al 8 % del precio |
| Cuándo eres propietario | En la entrega, normalmente a los 2 o 3 años | Al ejercer la compra (años 3 a 7) |
| Impuestos de la compra | IVA del 10 % más el AJD de tu comunidad | ITP de tu comunidad al ejercer la opción |
| Estado de la vivienda | Nueva, a estrenar y con buena etiqueta energética | La que exista en el mercado |
| Riesgo principal | Retrasos, tasación baja al final o quedarte sin hipoteca si cambia tu empleo | Perder la prima de la opción si no llegas a comprar |
| Qué te protege | Aval o seguro obligatorio de todo lo que entregues, por ley | El contrato de opción: lo que no esté escrito no te ampara |
Nuestra lectura
Veredicto
Si hoy pagas alquiler, haz la cuenta antes de nada: sobre plano tendrás que sostener ese alquiler y los plazos de la obra a la vez durante dos o tres años, y eso pesa más que cualquier diferencia de impuestos. Cuando esa doble carga no cabe en tu presupuesto, el alquiler con opción es la vía sensata porque un solo pago mensual te aloja y te compra. Si sí cabe, sobre plano te entrega una vivienda nueva en propiedad completa, sin prima en riesgo y con el precio cerrado hoy.
Dudas frecuentes
Preguntas frecuentes
- ¿Cuál necesita menos dinero en total?
- El alquiler con opción arranca con menos (del 5 % al 8 % frente a la señal más los plazos) y, sobre todo, no te obliga a pagar dos viviendas a la vez. Sobre plano acabas necesitando la entrada completa, solo que repartida.
- ¿En cuál pago menos impuestos?
- Casi siempre en el alquiler con opción, porque al ejercer la compra tributa por ITP. La obra nueva paga IVA del 10 % más AJD, que en la mayoría de comunidades sale más caro. En nuestra calculadora puedes comparar las dos cifras con tu comunidad.
- ¿Puedo usar el aval ICO en las dos?
- En las dos se firma una hipoteca al final, así que en principio sí. Vigila el plazo: los avales solo pueden formalizarse hasta el 31 de diciembre de 2027, y sobre plano la hipoteca no se firma hasta la entrega.