Guía de acceso
Compra sobre plano
Comprar sobre plano es adquirir una vivienda que aún se está construyendo. Pagas una parte del precio a plazos mientras avanza la obra y firmas la hipoteca el día de la entrega. Conviene entenderlo bien: no reduce la entrada, la reparte. El dinero que necesitas acaba siendo el mismo, pero en vez de tenerlo hoy lo reúnes en dos o tres años mientras levantan el edificio.
Antes de avanzar
¿Para quién es?
Para quien tiene ingresos estables y capacidad de ahorro mensual, pero hoy no reúne la entrada completa y puede esperar a que le entreguen la vivienda.
Proceso
Cómo funciona
- Reservas la vivienda con una señal y firmas el contrato privado de compraventa con el precio y la fecha de entrega cerrados.
- Pagas plazos durante la obra, normalmente entre el 20 % y el 30 % del precio más el IVA de cada pago.
- El promotor debe garantizar cada cantidad que entregas con un aval o un seguro de caución desde que obtiene la licencia de edificación.
- Cerca de la entrega tramitas la hipoteca por el resto del precio, con banco propio o subrogándote al préstamo del promotor.
- Firmas la escritura, pagas el AJD y recibes las llaves.
La otra cara
Ventajas y cautelas
A favor
- Conviertes la entrada en un plan de ahorro con fecha, en vez de un muro de golpe.
- Fijas hoy el precio de una vivienda que recibirás dentro de dos o tres años.
- Vivienda nueva, a estrenar y con buena etiqueta energética, lo que puede subir el aval del ICO del 20 % al 25 %.
A tener en cuenta
- No necesitas menos dinero, solo lo necesitas más tarde y a plazos.
- La obra nueva paga IVA y AJD en vez de ITP, y en la mayoría de comunidades eso sale más caro.
- Asumes el riesgo de retrasos y de que el banco valore la vivienda a la baja el día de la entrega.
- La hipoteca se firma al final: si tu situación laboral cambia durante la obra, puedes quedarte sin financiación.
Antes de firmar
Dónde te la juegas en el contrato
- El aval o seguro de caución de TODAS las cantidades que entregues, impuestos incluidos, más el interés legal. Es obligatorio por ley desde que hay licencia de edificación.
- La cuenta especial del promotor donde deben ingresarse tus pagos, separada del resto de su negocio.
- La fecha de entrega, qué penalización tiene el retraso y a partir de cuándo puedes resolver el contrato y recuperar tu dinero.
- La memoria de calidades como anexo firmado, y hasta dónde puede el promotor sustituir materiales por otros equivalentes.
- Qué ocurre si el banco te deniega la hipoteca al final: busca una cláusula que te permita salir y recuperar lo pagado.
- La superficie útil y la construida, y qué margen de diferencia se admite frente a lo proyectado.
- Quién paga la declaración de obra nueva y la división horizontal: corresponden al promotor, no a ti.
- Si te obligan a subrogarte a la hipoteca del promotor o puedes elegir banco libremente.
Fuentes oficiales
Enlaces que conviene conocer
- Garantía de devolución de cantidades entregadas a cuenta (Banco de España)
Qué cubre el aval obligatorio del promotor y cómo reclamar al avalista si no te entregan la vivienda.
- Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación (BOE)
Su disposición adicional primera, reformada por la Ley 20/2015, obliga a garantizar todas las cantidades anticipadas.
Siguiente paso
Dónde empezar
Plataformas y servicios que ofrecen esta vía en España.
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Dudas frecuentes
Preguntas frecuentes
- ¿Cuánto hay que pagar durante la obra?
- Lo habitual es entre el 20 % y el 30 % del precio repartido en plazos, más el IVA correspondiente a cada pago. El resto se cubre con la hipoteca en la entrega.
- ¿Qué pasa si el promotor quiebra o no entrega la vivienda?
- Por ley, cada cantidad que hayas entregado debe estar cubierta por un aval o un seguro de caución desde que el promotor obtiene la licencia. Puedes exigirle la devolución y, si no paga en treinta días, reclamar directamente al avalista. Exige ese documento antes de entregar el primer euro.
- ¿Puedo usar el aval ICO comprando sobre plano?
- Sí, pero con cuidado con las fechas: la hipoteca y el aval se formalizan en la entrega, y el plazo de la línea termina el 31 de diciembre de 2027. Si la entrega se va a 2028, no llegarías.
- ¿Pago IVA o ITP?
- IVA, porque es primera transmisión: un 10 % general, o el 7 % de IGIC en Canarias. Además pagas el AJD de tu comunidad al firmar la escritura. Nuestra calculadora lo aplica si marcas la opción de obra nueva.